在曼哈顿，转租办公空间已经变成了一种流行趋势。

　　应用开发商Fueled从Foursquare租用的办公室

　　北京时间7月25日消息，《纽约时报》网站近日刊载文章称，对于曼哈顿的科技行业创业公司来说，转租办公空间已经变成了一种流行趋势。文章指出，转租的办公空间不仅租金相对便宜，而且高速网络连接、空调和会议室等必需品也都已齐备，这对初期资金匮乏并且视时间为金钱的科技创业公司来说是相当重要的。

　　以下是这篇文章的全文：

　　如果你想要搞清楚为什么说现在的写字楼市场已变得酷似俄罗斯套娃(俄罗斯特产的木制玩具，一般由多个一样图案的空心木娃娃一个套一个组成，最多可达十多个)的话，那么到曼哈顿苏荷区(SoHo)百老汇街568号的顶上几层去看看可能有助于你更好地理解。这里曾是一个缝纫厂，而现在出版商Scholastic已经把这幢大厦的两层办公空间转租给了地理位置签到服务商Foursquare，Foursquare又把其中一层转租给了其他几家科技公司，其中包括一家名为Fueled的智能手机应用开发商。

　　但事情并未到此结束。Fueled又把自己的办公室分割开来，将其变成了一个合伙办公空间供人承租，每月每个座位的租金为650美元。Fueled沿着这个办公室的一面墙摆满了许多瓶瓶罐罐，向合伙办公者提供无限制的快餐食品。

　　在这些座位中，有一个属于大卫·斯皮罗(David Spiro)，他是一名自雇企业家。在最近的一天下午，他独自坐在一张长桌的角落边，桌上摆着他的笔记本电脑，旁边放着一包爆米花。“我已经筹集到了一些资金。”斯皮罗说道。“但还不够我在曼哈顿租得起像样的办公空间，所以在这里办公也很不错嘛。”

　　在斯皮罗的四周，其他租客也有着跟他同样的想法。把范围再扩大一些的话，实际上在周边社区中这种想法也是相当普遍的。过去几个月时间里，在位于曼哈顿市中心以南的苏荷区中，这种转租交易层出不穷。在这些交易中，早期阶段的科技创业公司纷纷选择从本身已是租客的公司那里租用办公空间，而不是与业主直接达成租约。

　　租客和地产经纪人称，这种转租交易在很多情况下都更受欢迎，原因是其租金通常要比传统的租约略低一些。此外，对通过这种交易来租用办公空间的租客来说，其所签租约的时间也短于传统租约的10年，而且预付押金也要少得多。此外他们还表示，同样重要的一件事情是，这种合伙办公空间通常都是扩建的，这就意味着高速网络连接、空调和会议室等必需品都已齐备。分析师对此解释道，对于创业公司或自雇企业家来说，早早起床然后再生龙活虎地投入工作中去，这是至关重要的一件事情，因为这些公司的增长经常都是按月来衡量的，而不是按年。

　　当然，办公室内嵌再内嵌办公室的这种转租模式带有一定的风险。如果第一、第二或第三租客破产的话，那么转租者就可能会发现自己变得“无家可归”。不过，由于较低级别的租客自己的租约太过简单的缘故，如果这些租客开发的应用无法取得成功，那么也能迅速而轻松地“关门大吉”。

　　“他们并不知道自己的未来前景如何，因此流动性是件很重要的事情。”商业不动产公司Studley的首席经济学家希迪·勒尔纳(Heidi Learner)说道，他是一份科技公司转租趋势相关报告的作者之一。“他们不知道自己的公司会有多少员工，也不知道是否能筹集到任何风险资本，不知道自己是否会被收购。”

　　从整体上而言，转租正在变成一种日益流行的趋势。Studley称，在中城区南部地区，也就是从运河街(Canal Street)到第三十大街之间的地区，今年办公空间租用活动中有19%是转租交易，高于2010年的11%。报告还指出，在今年1月份到4月份之间，科技公司在曼哈顿签署的所有租约中有33%都是转租合约;同期，其他行业中转租合约的比例还不到科技公司的一半。此外报告还称，科技行业转租合约的平均时间长度大约为四年。

　　仲量联行(Jones Lang LaSalle)经纪人西恩·布莱克(Sean Black)称，也不是任何办公空间都能被转租出去。他指出，科技公司几乎都想要二战以前的建筑物，也就是拥有高高的天花板和露明搁栅楼板的楼房。他还补充道，由于这种类型的产业空间主要都聚集在百老汇附近的缘故，其供应量相对有限，而需求却一直都在旺盛增长。“他们喜欢‘旧世界与新世界交汇’的建筑物外观。”布莱克说道。仲量联行拥有许多科技行业的客户，其中就包括Foursquare。这种建筑物内部没有太多墙壁和隔间，墙上挂着的折中学派的艺术作品，体现出一种特定的态度。“他们想要的最后一样东西则是，办公空间要与美国企业界的风格相契合。”

　　与自身需要的办公空间相比，科技公司一直都在转租略多于需求的空间，这表明它们已经认识到，来自于一个繁荣发展中的行业的需求正在增长，这将允许其向类似的公司出租额外的办公空间。除此以外，据Studley透露，现在中城区南部地区的租金价格一般在每平方英尺45美元(约合每平方米484美元)左右，用这种价格租下办公空间是明智之举，其原因在于预计租金将会提高。

　　“这是在租用办公空间时实现套期保值的一种好办法。”德莱克·斯图尔特(Derek Stewart)说道，他曾在Foursquare供职，负责处理该公司租用办公空间相关事务，但已在今年夏天离职。

　　Foursquare在纽约市的员工总数为120人，该公司在2011年以每平方英尺45美元左右的价格租用了前述办公空间，合约期限为七年时间，斯图尔特说道。但他预测，由于医生应用服务ZocDoc和男性时尚网站Thrillist等公司也入住同一屋檐下，因此这幢建筑物在科技行业中的知名度也会略有上升。这就意味着，现在这个办公空间的租金可能会达到每平方英尺55美元(约合每平方米592美元)左右，他说道。

　　但斯图尔特补充道，到目前为止，Foursquare还没有什么动力通过转租办公空间的方式来赚钱。他说道，Fueled及其他租客支付的租金也同样是每平方英尺45美元左右。“我们觉得，通过这种方式来赚钱有点不地道。”斯图尔特说道。“我们不希望在这个关系紧密的社区里留下个坏名声。”

　　斯图尔特现在为科技投资者大卫·梯西(David Tisch)工作。他还指出，对于科技社区的生存来说，转租是必不可少的。在旧金山，斯图尔特曾代表两家科技公司租用了两个办公空间。在这座城市里，创业公司负担得起直接从业主那里租用办公空间的成本，原因是在那里租客只需要缴纳三个月的押金;而在纽约市，通常情况下都需要12个月的押金。“在这里(纽约)，业主就是太不愿意承担风险了。”他说道。

　　在科技行业中，一家公司即使是处于创业阶段也不容轻视——图片共享社交平台Instagram成立于2010年，两年以后就被Foursquare以10亿美元的价格收购——短期转租办公空间并不是什么罕见的事情。举例来说，新闻站点BuzzFeed就已经签署了一项为期两年的办公空间租约，这处办公空间位于第五大道200号的蒂芙尼新总部。BuzzFeed原本的总部位于西21街，当时的办公空间面积为2万平方英尺(约合1860平方米)。蒂芙尼新总部共有七层，BuzzFeed租用的是其中一层。

　　BuzzFeed并未透露这处办公空间的租金是多少，但据Studley经纪人格雷格·托宾(Greg B. Taubin)称，该地区可比转租办公空间的租金为每平方英尺65美元(约合每平方米700美元)。“这样的公司不会签长期租约，因为它们没有(可以预知未来的)水星球。”托宾说道。但对并不马上需要办公空间的蒂芙尼来说，转租能帮助其节省成本。

　　这样做还有其他一些优势，那就是写字楼里会有灯光，而且电梯里也会有更多人，百老汇街568号业主Allied Partners的租赁主管邦妮·夏皮罗(Bonnie Shapiro)说道。“你不会想要租客在楼里走来走去，看到的却是漆黑一片的、无人使用的办公空间。”

　　对于可能会合并或缩减业务规模的租客来说，转租办公空间的新需求可能来的正是时候。最近几个月以来，瑞士信贷集团已采取了几轮裁员措施，该集团在曼哈顿拥有三处办公空间，其中一处在花园大道南315号，但该集团已把这处办公空间的所有办公室都转租了出去。

　　在位于东23街的熨斗大厦(Beaux-Arts)，VaynerMedia、X+1、Responsys和Adap.TV等科技行业转租者都已经入住这幢大厦。本月早些时候，Adap.TV入住熨斗大厦17楼，这处办公空间的面积为1.6万平方英尺(约合1490平方米)。新的办公空间里有一面红色的墙，墙上装饰着“活力四射”、“富有创造力”和“热情洋溢”等口号。这个办公空间的四边都是高管办公室，这些办公室已经变成共享的会议室。Adap.TV通信主管盖里·玛诺拉托斯(Gerry Manolatos)称，这个办公空间远好于原来在百老汇街915号的4000平方英尺(约合370平方米)办公空间。

　　玛诺拉托斯并未透露熨斗大厦办公空间的租约期限，仅表示不到十年。但他表示，在科技行业转租市场上，Adap.TV正在来回兜转，该公司此前在百老汇街的办公空间已被一家科技公司转租。“这给人带来的感觉是，一项交易带来了另一项交易。”玛诺拉托斯说道。“每个人都在想：‘谁知道我们接下来将会到哪里去呢?’”